10 augustus 2026
Geschreven door: Jory Stoffers
De hypotheekrenteaftrek uitgelegd: wat is het en hoeveel krijg je terug?
Heb je een koopwoning met een hypotheek? Dan is de kans groot dat je te maken krijgt met hypotheekrenteaftrek. Kort gezegd betekent hypotheekrenteaftrek dat je de rente die je over je hypotheek betaalt onder bepaalde voorwaarden mag aftrekken van je belastbare inkomen in box 1. Daardoor betaal je mogelijk minder inkomstenbelasting.
Maar hoeveel hypotheekrenteaftrek krijg je precies? En hoe vraag je die aan? Dat hangt onder andere af van je inkomen, je hypotheek, de datum waarop je de lening hebt afgesloten en het bedrag aan rente dat je daadwerkelijk betaalt.
In dit artikel leggen we stap voor stap uit hoe hypotheekrenteaftrek werkt, aan welke voorwaarden je moet voldoen en hoe je zelf een globale berekening kunt maken.
Wat is hypotheekrenteaftrek?
Hypotheekrenteaftrek is een belastingregeling voor mensen met een eigen woning. Als je geld hebt geleend om je eigen woning te kopen, te verbeteren of te onderhouden, mag je de rente over de zogenoemde eigenwoningschuld onder voorwaarden aftrekken van je inkomen in box 1.
Daar zit meteen een belangrijk verschil: je krijgt niet simpelweg een deel van je betaalde rente teruggestort. De aftrek verlaagt eerst het inkomen waarover de Belastingdienst belasting berekent. Daardoor wordt je uiteindelijke belastingbedrag lager.
Een eenvoudig voorbeeld: stel dat je € 10.000 aan aftrekbare hypotheekrente hebt. Dan betekent dit niet dat je € 10.000 terugkrijgt. Je belastbare inkomen wordt met het aftrekbare bedrag verlaagd. Hoe groot het belastingvoordeel vervolgens is, hangt onder andere af van het belastingtarief dat op jouw situatie van toepassing is.
Hoe werkt hypotheekrenteaftrek?
Voor je eigen woning worden inkomsten en aftrekposten verwerkt in box 1 van de inkomstenbelasting. Je salaris of andere inkomsten tellen daarin mee, maar ook je eigen woning speelt een rol.
Aan de ene kant mag je onder voorwaarden hypotheekrente en bepaalde financieringskosten aftrekken. Aan de andere kant krijg je als huiseigenaar meestal te maken met het eigenwoningforfait.
Vergeet het eigenwoningforfait niet
Het eigenwoningforfait is een bedrag dat de Belastingdienst bij je inkomen optelt omdat je een eigen woning hebt. De hoogte wordt berekend als percentage van de WOZ-waarde van je woning. Voor woningen met een WOZ-waarde van meer dan € 75.000 en niet meer dan € 1.350.000 bedraagt het eigenwoningforfait in 2026 0,35% van de WOZ-waarde. Voor andere WOZ-waarden gelden andere percentages.
Heb je bijvoorbeeld een woning met een WOZ-waarde van € 350.000? Dan bedraagt het eigenwoningforfait bij een percentage van 0,35%:
€ 350.000 × 0,35% = € 1.225
Dat bedrag wordt bij je inkomen opgeteld. De aftrekbare hypotheekrente werkt juist de andere kant op. Om een goede inschatting van je belastingvoordeel te maken, moet je daarom niet alleen naar de betaalde rente kijken.
Wanneer heb je recht op hypotheekrenteaftrek?
Niet iedere hypotheek geeft automatisch recht op hypotheekrenteaftrek. Er gelden verschillende voorwaarden. Welke precies op jou van toepassing zijn, hangt onder andere af van wanneer je hypotheek is afgesloten.
Hypotheek afgesloten vanaf 1 januari 2013
Heb je op of na 1 januari 2013 voor het eerst een hypotheek of lening voor je eigen woning afgesloten? Dan heb je in principe maximaal 30 jaar recht op hypotheekrenteaftrek.
Je moet daarbij onder andere aan deze voorwaarden voldoen:
- je gebruikt de lening voor het kopen, verbeteren of onderhouden van je eigen woning, of voor de afkoop van bepaalde erfpachtrechten;
- je lost de lening minimaal annuïtair of lineair af;
- de lening moet volgens het afgesproken schema binnen maximaal 30 jaar worden afgelost.
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je iedere maand een bedrag dat bestaat uit rente en aflossing. Bij een lineaire hypotheek los je iedere periode een vast bedrag van de lening af. In beide gevallen wordt de schuld tijdens de looptijd steeds lager.
Belangrijk: je aflossing zelf is geen aftrekpost. Het gaat om de rente die je betaalt over het deel van de lening dat als eigenwoningschuld wordt aangemerkt.
Hypotheek van vóór 2013
Had je vóór 1 januari 2013 al een hypotheek? Dan kunnen overgangsregels gelden. Voor het bestaande deel van zo’n hypotheek blijven in veel gevallen de eerdere voorwaarden gelden.
Ook voor deze hypotheken geldt een maximale periode voor hypotheekrenteaftrek. Bij een hypotheek die vóór 1 januari 2001 is afgesloten, is de termijn van 30 jaar voor dit doel op 1 januari 2001 gaan lopen.
Heb je een oudere hypotheek later verhoogd, bijvoorbeeld voor een verbouwing? Dan kunnen voor het nieuwe leningdeel andere voorwaarden gelden dan voor het oorspronkelijke deel.
Welke hypotheekrente en kosten zijn aftrekbaar?
Niet alleen de hypotheekrente kan in bepaalde situaties aftrekbaar zijn. Ook sommige kosten die rechtstreeks samenhangen met het afsluiten of financieren van de hypotheek kunnen aftrekbaar zijn.
Denk bijvoorbeeld aan:
- hypotheekrente over de eigenwoningschuld;
- advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek;
- notariskosten voor de hypotheekakte;
- bepaalde taxatiekosten voor het verkrijgen van de lening;
- kosten voor het aanvragen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG);
- onder voorwaarden betaalde boeterente;
- bepaalde periodieke betalingen voor erfpacht.
Niet alle kosten rond het kopen van een huis zijn aftrekbaar. Zo zijn onder andere de overdrachtsbelasting, makelaarskosten voor de aankoop, notariskosten voor de koopakte en de aflossing van de hypotheek zelf niet aftrekbaar.
Dat verschil is vooral in het jaar waarin je een woning koopt belangrijk. In dat jaar kunnen er namelijk verschillende eenmalige kosten zijn die invloed hebben op je aangifte.
Hoeveel hypotheekrenteaftrek krijg je?
De vraag “hoeveel hypotheekrenteaftrek krijg ik?” heeft helaas geen antwoord dat voor iedereen hetzelfde is.
Je belastingvoordeel wordt onder andere bepaald door:
- hoeveel aftrekbare hypotheekrente je in het betreffende jaar hebt betaald;
- je belastbare inkomen;
- de WOZ-waarde en daarmee het eigenwoningforfait;
- eventuele andere aftrekposten;
- je leeftijd en fiscale situatie;
- eventuele wijzigingen in je hypotheek gedurende het jaar.
Voor iemand die in 2026 66 jaar of jonger is, gelden in box 1 tarieven van 35,75% tot en met €38.883, 37,56% voor het deel van het belastbare inkomen tussen €38.883 en €78.426 en 49,50% daarboven.
Dat betekent echter niet dat iemand met een inkomen in de hoogste belastingschijf de hypotheekrente ook tegen 49,50% kan aftrekken. In 2026 is het maximale aftrektarief voor de hypotheekrente bij hogere inkomens beperkt tot 37,56%.
Daarom is het beter om niet alleen te kijken naar je hypotheekbedrag en rentepercentage. Voor een betrouwbare berekening moet de totale fiscale situatie worden meegenomen.
Eerst wordt het eigenwoningforfait berekend:
€ 350.000 × 0,35% = € 1.225
Daar staat in dit voorbeeld € 12.000 aan aftrekbare hypotheekrente tegenover.
Per saldo is het effect van de woning dan:
€ 12.000 – € 1.225 = € 10.775 aftrek
Bij een inkomen van € 55.000 valt dit bedrag in dit vereenvoudigde voorbeeld binnen de tweede belastingschijf van 37,56%.
De indicatieve belastingbesparing wordt dan:
€ 10.775 × 37,56% = ongeveer € 4.047 per jaar
Dat komt neer op gemiddeld ongeveer € 337 per maand.
Let op: dit is bewust een vereenvoudigd rekenvoorbeeld. In werkelijkheid kunnen onder andere heffingskortingen, andere inkomsten, fiscale partners, overige aftrekposten, het moment van betalen en wijzigingen in je hypotheek invloed hebben op de uitkomst. Zie dit bedrag daarom als uitleg van de systematiek en niet als persoonlijk fiscaal advies. De gebruikte tarieven en het eigenwoningforfait zijn gebaseerd op de regels van de Belastingdienst voor 2026.
Hoe vraag je hypotheekrenteaftrek aan?
Je hoeft niet altijd een aparte aanvraag te doen om gebruik te maken van hypotheekrenteaftrek. De aftrek wordt normaal gesproken verwerkt in je aangifte inkomstenbelasting.
Daar geef je onder andere informatie door over je eigen woning, hypotheekschuld en betaalde rente. Een deel van deze gegevens kan al vooraf door de Belastingdienst zijn ingevuld. Controleer deze bedragen altijd voordat je je aangifte indient.
Je kunt het belastingvoordeel op twee manieren ontvangen.
- Via je jaarlijkse belastingaangifte
Je verwerkt de hypotheekrente in je aangifte inkomstenbelasting. Na verwerking van je aangifte blijkt hoeveel belasting je moet betalen of terugkrijgt. Dit betekent dat je het voordeel in principe achteraf ontvangt.
- Maandelijks via een voorlopige aanslag
Wil je het verwachte belastingvoordeel gedurende het jaar ontvangen? Dan kun je bij de Belastingdienst een voorlopige aanslag aanvragen of wijzigen. Op basis van de opgegeven gegevens kan de Belastingdienst het geschatte bedrag vervolgens gedurende het jaar verrekenen Dat kan prettig zijn omdat je effectieve maandlasten daardoor lager worden.
Verandert je situatie? Denk aan een ander inkomen, een verhuizing, een wijziging van de hypotheek of een andere rente. Pas je voorlopige aanslag dan aan. Zo verklein je de kans dat je later een groot bedrag moet terugbetalen.
Hypotheekrenteaftrek bij verhuizen of oversluiten
Rond een verhuizing kan de situatie ingewikkelder worden. Heb je bijvoorbeeld je nieuwe huis al gekocht terwijl je oude woning nog te koop staat? Dan kun je tijdelijk met twee woningen en twee leningen te maken krijgen.
Onder bepaalde voorwaarden kan de rente voor een oude, leegstaande woning die te koop staat nog gedurende het jaar waarin je de woning verlaat en de drie daaropvolgende jaren aftrekbaar blijven. Wordt de woning in die periode verhuurd, dan gelden er andere regels.
Ook bij het oversluiten van je hypotheek is het belangrijk om te controleren wat er met de bestaande renteaftrek gebeurt en of je de lening verhoogt. Voor een verhoging kunnen andere voorwaarden gelden.
Juist bij verhuizen, verbouwen of oversluiten is het daarom verstandig om niet alleen naar het aangeboden rentepercentage te kijken, maar ook naar de fiscale gevolgen en de totale maandlasten.
Veelgemaakte misverstanden over hypotheekrenteaftrek
Een veelvoorkomend misverstand is dat de overheid een vast percentage van je hypotheekrente terugbetaalt. Zo werkt het niet. De rente is een aftrekpost waarmee het belastbare inkomen wordt verlaagd.
Ook is niet iedere lening die met je woning te maken heeft automatisch een eigenwoningschuld. Waarvoor je het geld hebt gebruikt en hoe de lening wordt afgelost, kunnen bepalend zijn voor de renteaftrek.
Daarnaast zijn niet alle kosten rondom de aankoop van een woning aftrekbaar. Makelaarskosten en overdrachtsbelasting zijn bijvoorbeeld iets anders dan financieringskosten voor de hypotheek.
Ten slotte wordt het belastingvoordeel soms overschat doordat alleen naar de betaalde hypotheekrente wordt gekeken en het eigenwoningforfait buiten beschouwing blijft.
Hypotheekrenteaftrek is onderdeel van het hele hypotheekplaatje
Hypotheekrenteaftrek kan een flink verschil maken in je netto woonlasten, maar kijk er niet los van de rest van je hypotheek naar. Je rentepercentage, soort hypotheek, looptijd, aflossing, inkomen en persoonlijke plannen zijn minstens zo belangrijk.
Wil je weten wat een hypotheek in jouw situatie betekent voor je maandlasten? Bij Stoffers kijken we verder dan alleen het bedrag dat je maximaal kunt lenen. We brengen je financiële situatie in kaart en kijken naar een hypotheek die past bij jouw woning, inkomen én toekomstplannen.
Zo weet je niet alleen hoeveel je kunt lenen, maar vooral waar je financieel aan toe bent.
Benieuwd naar jouw mogelijkheden? Plan gerust een vrijblijvend gesprek met een hypotheekadviseur van Stoffers.
